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Commerce de proximité

Quelle politique pour relancer les centres-ville ?

Par: 
Rodrigo Acosta

Le J2R avait ouvert le débat localement avec son article La mort des centres-ville est-elle inéluctable dans son numéro 131 (mars-avril 2017). En réalité, c'est un débat à caractère national qui dépasse les élus de la Communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise (GPS&O), mais certains communes (Achères, Andrésy, Conflans-Sainte-Honorine et Poissy, voire Mantes-la-Jolie) commencent à mettre en œuvre des outils, fiscaux et d'accompagnement, pour réinvestir le centre-ville. Réussiront-elle ? Cet article s'attache à aborder les possibles pistes pour revitaliser les centres-ville à la lumière des exemples des villes de la 3e couronne francilienne.

"Il faut arrêter le massacre du centre-ville", a lancé Patrick Vignal, député de l'Hérault et président de l'association Centre-Ville en Mouvement lors d'une conférence de presse, le 8 septembre dernier. A cette occasion, il a également demandé "un moratoire pour un an des implantations des centres commerciaux" en France.  Mais, cette demande n'a pas été entendue par le Gouvernement, en raison du principe constitutionnel de la liberté du commerce. Accompagné par le maire de Reims, Arnaud Robinet, le député Vignal a mis en garde les parlementaires et le Gouvernement sur la « désertification rapide » des centres-ville, demandant que cette problématique soit déclarée « grande cause nationale 2018 ». « Beaucoup de villes moyennes de 40 à 50 000 habitants sont des mouroirs après 19 heures », a déploré Patrick Vignal, selon lequel « depuis 30 ans, aucun gouvernement n'a mis les moyens dans les centres-ville ». Tout ceci a couronné l'effort déployé par certains observateurs, notamment Olivier Razemon, auteur de Comment la France a tué ses villes (1).

La triple crise des centres-ville

"La France a tué ses villes", c'est la thèse d'Olivier Razemon : les taux de vacances (des locaux et des logements en centre-ville) sont dans une fourchette  de 10 % à 15 %. La moyenne nationale se situe à 5 %. Pour M. Razemon, dans son parcours méthodique des centres-ville français, partout la même déliquescence est visible dans un contexte d'abandon des pouvoirs publics(2). L'article du J2R a démontré que les centres-ville de la majorité des villes du nord des Yvelines ont vécu, depuis 2007, une triple crise, économique, urbanistique et immobilière(3). Au-delà de ce diagnostic partagé, il est indispensable d'élaborer un plan d'action basé sur des expériences récentes qui semblent inverser la tendance pour aboutir à une série de réponses politiques pour revitaliser les centres-ville, en particulier dans le cas des villes en déshérence urbaine.

Une reprise économique relançant le commerce

Le BTP a montré des perspectives économiques favorables depuis 2016 et le commerce de détail suit cette tendance. La croissance du PIB français se situerait au-delà des prévisions élaborées, pour l'année 2017, par l'INSEE : +1,5 % ! Ainsi, pour la Fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé (PROCOS), l'année 2017 se termine en beauté pour l'activité commerciale en France : +9,6 % du chiffre d'affaires par rapport à septembre 2016. Le marasme semble avoir pris fin. Comment se traduit cette tendance sur le plan local ? Il est trop tôt pour voir une image générale, mais en examinant trois inaugurations emblématiques de commerces de proximité, à Verneuil-sur-Seine, à Vernouillet et à Andrésy, on ne peut qu'être optimiste pour les mois à venir. De plus, la Banque de France table sur une perspective orientée à la hausse dans presque tous les secteurs en  Île-de-France(4).

Selon le panel d'activités de la fédération PROCOS, rendu public le 18 octobre, l’activité du commerce de détail au mois de septembre a été excellente (+ 9,6 %), par rapport à celle de septembre 2016 très difficile avec une évolution négative (- 6 %). En cumul, le 3ème trimestre se termine donc avec une activité positive de 5,4 %. Tous les secteurs d’activité sont en évolution positive, particulièrement l’équipement de la personne qui a connu un mois de septembre très dynamique (+ 12 %) et, encore plus, celui de la chaussure (+ 23 %) qui avait rencontré de très grandes difficultés, l’an passé à la même période. Tous les types d’emplacements ont connu de bonnes évolutions que ce soit en centre-ville (+ 9,5 %) ou en périphérie (+ 9,6 %). Par conséquent, la croissance économique pourrait être utilisée comme levier à condition de moduler entre l'activité du centre-ville et celle des centre commerciaux.

Planifier une revitalisation urbanistique

Ainsi, l'extension probable à Aubergenville du centre commercial Marques Avenue(5) n'est pas compatible avec des efforts menés par les "managers" du centre ville, aux Mureaux, à Achères ou à Conflans-Sainte-Honorine. Même en termes d'emplois, le ratio 1:2 pour les centres commerciaux est contesté par celui des emplois du commerce de proximité (1:3). Au contraire, utilisons la sortie de la crise économique pour élaborer et mettre en œuvre un schéma intercommunal du commerce : c'est une compétence et l'un des rôles de la communauté urbaine GPS&O. En se basant sur les trois pôles urbains (Poissy-Conflans, Mureaux-Vexin et le Mantois), il est indispensable de traiter les friches commerciales et industrielles au lieu de les créer ! Les commerces de la route de Quarante sous à Orgeval et à Villennes, les entreprises de la zone industrielle vétuste de la Grosse Pierre à Vernouillet, l'ancien site de Thomson à Conflans-Sainte-Honorine sont la preuve que ce dossier devrait être une priorité dans le cadre de l'élaboration du PLU intercommunal. Anticiper ces mutations sur des documents d'urbanisme, privilégier la reconquête industrielle et commerciale, accompagner et promouvoir les centres-ville devraient guider l'action publique dans l'avenir. En somme, doser une certaine intervention soft des pouvoirs publics atténuerait les excès du marché : surproduction, son corollaire délaissement des locaux vides.

Il est indispensable de mettre en cohérence des politiques publiques, notamment celles de la communauté urbaine et celles des communes. Le commerce est à la confluence des compétences de l'Etat (fiscalité, implantation, concurrence, social...), celles de l'intercommunalité (urbanistique, VRD, habitat, transport) et celles des municipalités (commerce, écoles de proximité, service à la population). La vague de constructions nouvelles dans les petites villes de quatre mille habitants et plus ne marquerait-elle pas le retour du commerce en centre-ville ?

Le triple volet "développement économique, logement, transport" nécessite d'avoir un cadre de vie convenable pour une population exigeante avec ses contradictions. Avec des fermetures de commerces de proximité, il ne faut pas hésiter à bloquer des projets de centres commerciaux en périphérie, tels des usine centers malgré les louanges du développement et des emplois qui sont chantées par des promoteurs indélicats. Cela ne revient pas à exclure des projets de centres commerciaux bien intégrés au projet intercommunal du territoire, qui tarde à étre partagé par les élus communautaires et les habitants. Par ailleurs, le potentiel existe pour des centres-ville qui ont su garder des atouts, à partir d'une volonté politique et d'un patrimoine architectural : Poissy, Conflans, Andrésy, Villennes, Orgeval, Verneuil-sur-Seine, Mantes-la-Jolie.

A partir d'une armature urbaine(6) à l'échelle de la communauté urbaine GPS&O, cette cohérence requiert aussi divers leviers d'action. D'abord, optimiser et singulariser l'offre commerciale et artisanale. A l'échelle de l'intercommunalité, l'accueil des grandes enseignes et de nouveaux concepts permettraient de résorber la vacance importante dans les friches commerciales autour des trois pôles urbains déjà cités. Ensuite, il faudra renforcer et affirmer l'identité commerciale des centres-ville et des centres commerciaux. Avant tout, mettre en œuvre un plan d'action autour des gares d'EOLE devient indispensable. Diverses projections font état d'une production, à l'horizon de 2030, de 540 000 m2 à Poissy, 200 000 m2 aux Mureaux et 650 000 m2 à Mantes. Comment répartir ces nouvelles constructions dans les usages classiques : activité économique (dont bureaux et commerces), habitat et équipements publics ? Comment faire évoluer la fiscalité dans un contexte imprévisible ?

Quant à la problématique du centre-ville, travailler sur la qualité de l'espace public en mettant des parcours loisirs et/ou commerciaux. La production de logements neufs devrait dépendre aussi de l'offre commerciale de proximité afin d'atténuer le rôle et la place de la voiture. Des alternatives aux déplacements en voiture sont aussi à mettre en place. Des problèmes à traiter et des décisions à prendre vont surgir  : par exemple, si l'on piétonnise un centre-ville, on réduit le nombre de places de parking, sauf si l'on veut vraiment proposer des alternatives à la voiture individuelle comme moyen de déplacement urbain.

Par la suite, il faut inventorier, inventer. Par exemple, envisager la création d'un fonds d'attractivité à destination des associations de commerçants et d'artisans et consolider les réseaux d'acteurs économiques du territoire sont des réponses indispensables à la renaissance d'une activité économique partout dans le territoire, notamment dans les centres-ville qui survivent tant bien que mal. Cela implique un décloisonnement des pratiques au sein des instances politiques, administratives et consulaires.

Deux leviers : l'un fiscal, l'autre immobilier

Deux outils, fiscal et immobilier, peuvent être utiles pour relancer l'activité du centre-ville. Depuis avril 2016, Poissy a adopté une fiscalité punitive pour "chasser les locaux vides" de la ville. Avec 4 % des locaux commerciaux inoccupés, la municipalité a envoyé un signal fort aux acteurs économiques : il faut se conformer à la volonté politique de voir des loyers modérés dans le centre-ville. Le marché n'est pas roi dans la ville du bon Roi Louis. Récemment, Andrésy a suivi cet exemple : le 20 septembre 2017, au conseil municipal, Hugues Ribault, le maire d’Andrésy a proposé de voter encore une nouvelle taxe locale pour lutter contre "la désertification commerciale" qui semble être la préoccupation du moment du maire. Il s’agit d’une taxe relative aux locaux commerciaux vides depuis deux ans. Prise de court, l'opposition, avec laquelle il n'y a pas eu de concertation préalable, a réclamé une étude d'impact et/ou un diagnostic de la situation de déliquescence du commerce du centre-ville. Ensuite, elle a pointé le fait que  cette "taxe contre les friches commerciales a[urait] des effets pervers...",  telle que la désaffectation des investisseurs pour le centre-ville, entraînant une double punition pour les propriétaires. En pratique, si l'on prend les trois pôles urbains cités ci-dessus, ces deux arguments ne tiennent pas la route face à la triste réalité : Aubergenville, Triel, Chanteloup et, parfois, Andrésy sont délaissées par des commerçants sauf par des opérateurs des Kebabs low cost. A Andrésy, par exemple, la boutique Point-virgule liquide son stock depuis le 2 octobre 2017, malgré tous ses efforts et ses tentatives de diversifications (colis relais, dépôt de pressing et travaux de couture...). C'est, indubitablement, une perte non seulement pour le commerce de proximité mais ausi pour le lien social. Les arguments de l'opposition andrésienne sont de caractère structurel : " Parce qu’en centre-ville, la zone de chalandise est trop faible : ce que l’on appelle le centre ancien est en fait un quartier excentré, sans zone d’habitation, à l’est avec la Seine. Parce que aussi en centre-ville il y a un problème de stationnement... et ceci nous amène à nous demander aussi s’il n’aurait pas fallu réfléchir au niveau de notre bassin de vie, la confluence." (7)

Un deuxième dispositif peut aussi compléter le gamme d'intervention pour la commune. Il s'agit du droit de préemption des commerces. Certes, celui-ci pose de redoutables problèmes juridiques et économiques : qui va gérer le local et les annexes (local d'habitat, caves) si la demande n'est pas au rendez-vous ? Comment porter des frais financiers afin de se substituer aux acteurs du marché ? En réalité le but de ce droit de préemption est de ne pas s'en servir. Il permet plutôt d'envoyer un signal aux acteurs du marché, en les mettant en garde et en les alertant sur des projets structurants de la ville. Par ailleurs, rien n'interdit aux élus de mettre en place une cellule d'observation de commerce, un dispositif d'aide et d'écoute pour lancer et accompagner de nouveaux porteurs de projet en matière de commerce de proximité. En somme, il s'agit d'animer les dispositifs déjà mis en place. Dans certains cas, des élus veulent faire l'inverse : ils installent d'abord des "managers" du centre-ville avant de procéder à une réflexion et à la mise en œuvre d'un dispositif global pour sa revitalisation.

En conclusion, les élus sont tétanisés par la problématique du centre-ville et ne savent pas comment procéder. Ainsi, des tentatives disparates ont été faites à Carrières-sous-Poissy, à Chanteloup (où une seule commerçante était présente à une réunion récente entre les commerçants et la CCI). Certains paient des milliers d'euros en études bidons réalisées par des cuisinistes ! Il n'existe pas de solution miraculeuse, mais une série de dispositifs reliés par une cohérence économique, urbanistique et immobilière. En somme, il faut faire attention aux habitants car ils sont la richesse, dans tous les sens du terme, de la ville.

Notes

1. Ed. Rue de l'échiquer, Paris, 2016, 188 pages. 

2. Quelques exemples de villes citées à la conférence de presse : Albi, Agde, Avignon, Carpentras, Béziers, Cahors, Colmar, Perpignan...

3. Journal des 2 Rives, numéro 131, page 5

4. "L’activité francilienne s’est montrée très soutenue en cette rentrée, un peu moins dans l’industrie que dans les autres  secteurs, avec des perspectives orientées à la hausse pour les prochaines périodes". La conjoncture en Île-de-France- Tendances régionales - Enquêtes mensuelles de la Banque de France (septembre 2017)

5. Recalé une première fois, le projet d'extension du centre commercial de magasins d’usine "Marques Avenue"  a été validé par la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC). Le 29 septembre dernier, les élus et les représentants de la CDAC ont voté à l’unanimité l’autorisation. Cogedim, promoteur et propriétaire de site, compte ajouter 7 650 m², soit « cinq moyennes surfaces et 40 boutiques » aux 12 900 m² et 68 boutiques actuelles. Sophia Primas, ardente défenseur du projet, attend une réponse favorable des instances compétentes.

6. Sans oublier que la probable réforme territoriale autour du rôle et place de la métropole Grand Paris aurait des conséquences sur cette armature urbaine... à la fin de l'année 2017.

7. http://www.andresy-energies-renouvelees.com/le-maire-d-andresy-vote-une.html Voir aussi La Gazette du Val d'Oise, 1er novembre 2017, page 25 : "Nouvelle taxe : Les friches commerciales dans le viseur"

 

V031117

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